Seit Juli 2024 gilt für Wiener Airbnb-Vermieter eine klare Grenze: maximal 90 Tage Kurzzeitvermietung pro Jahr – ohne Ausnahmewilligung. Die Bauordnungsnovelle schränkt Gastgeber deutlich ein, doch je nach Bezirk und Gebäudetyp bleiben Optionen offen.

Diese Beitrage nicht verpassen

4 verwandte Artikel

Bezirke in Wien: 23 · Tageslimit: 90 Tage Kurzzeitvermietung · Regulierungsjahr: 2024 Novelle

Kurzüberblick

1Bestätigte Fakten
  • 90 Tage Maximum pro Kalenderjahr (Kurzzeitmiete.at)
  • Bauordnungsnovelle beschlossen am 23. November 2023 (FWP.at)
  • 14.000 Wohnungen werden auf Airbnb angeboten (Kurier.at)
2Was unklar ist
  • Exakte Bezirksregelungen für 2025-Änderungen
  • Aktuelle Bewilligungsstatistiken der MA 6
3Zeitleisten-Signal
4Wie es weitergeht

Die zentralen Regeln der Bauordnungsnovelle im Überblick:

Regel Details
Jahreslimit Kurzvermietung 90 Tage (ohne Ausnahmebewilligung)
Wien Bezirke 23
Wohnnutzfläche Ausnahme Mindestens 80% der Nutzflächen
Gebäudeanteil touristisch Maximal 50% der Wohnungen
Ausnahmebewilligung Laufzeit Maximal 5 Jahre
Beschlussdatum Novelle 23. November 2023
Inkrafttreten 1. Juli 2024

Ist Airbnb in Wien erlaubt?

Kurz gesagt: Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die Wiener Bauordnungsnovelle regelt seit dem 1. Juli 2024 klar, unter welchen Bedingungen eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf.

Bauordnungsnovelle Wien & Kurzzeitvermietung 2024

Die Bauordnungsnovelle wurde am 23. November 2023 beschlossen und trat am 1. Juli 2024 in Kraft. Sie definiert in § 119 Abs 2a BO die zulässigen Nutzungen in Wohnungen. Das Kernstück: Wohnungen dürfen maximal 90 Tage pro Kalenderjahr touristisch vermietet werden – solange der Vermieter Haupt- oder Nebenwohnsitz in der Wohnung behält.

Für Vermieter außerhalb von Wohnzonen ist eine befristete Ausnahmebewilligung erforderlich, die maximal fünf Jahre gültig ist. In Gebäuden mit mehreren Wohnungen müssen mindestens 50% weiterhin für Wohnzwecke genutzt werden.

Was auf dem Spiel steht

Ohne Genehmigung drohen Verwaltungsstrafen, Anzeigen und Steuernachforderungen. Wer eine Wohnung auf Plattformen für mehr als 90 Tage anbietet, braucht bereits eine Bewilligung gemäß § 135 Abs 6a BO.

Was besagt die 90-Tage-Regel für Airbnb?

Die 90-Tage-Regel ist das zentrale Element der Wiener Kurzzeitvermietungsregulierung. Sie begrenzt die touristische Nutzung von Wohnungen, die nicht als Hauptwohnung des Eigentümers dienen.

  • Die 90-Tage-Grenze gilt pro Kalenderjahr
  • Sie umfasst alle Plattformen wie Airbnb, Booking.com und ähnliche Dienste
  • Das Anbieten selbst – nicht erst die tatsächlichen Buchungen – erfordert bei Überschreitung eine Bewilligung
  • Gelegentliche Vermietung von Zimmern in der Hauptwohnung ist weiterhin genehmigungsfrei

Die Regelung betrifft rund 14.000 Wohnungen, die derzeit in Wien auf Airbnb angeboten werden. In Wohnzonen gilt zusätzlich: Mindestens 80% der Nutzflächen müssen für Wohnzwecke erhalten bleiben.

Der Unterschied

Gewerbliche Vermieter brauchen ab Juli 2024 Ausnahmebewilligungen außerhalb von Wohnzonen. Homesharing während des eigenen Urlaubs bleibt dagegen erlaubt – begrenzt auf 90 Tage pro Jahr.

Wie viele Tage im Jahr darf man Airbnb vermieten?

Ohne Ausnahmebewilligung dürfen Gastgeber ihre Wohnung maximal 90 Tage pro Kalenderjahr an Touristen vermieten. Dieser Zeitraum ist nicht verhandelbar.

Wie lange darf man eine Wohnung als Airbnb vermieten?

Für eine Verlängerung über 90 Tage hinaus gibt es nur einen Weg: eine Ausnahmebewilligung beantragen. Diese wird maximal für fünf Jahre erteilt und ist an strenge Auflagen gebunden. Die Wohnung muss außerhalb von Wohnzonen, Grünland oder Kleingartengebieten liegen.

Entscheidend ist auch die baurechtliche Nutzung: Die Widmung des Gebäudes muss „Beherbergung” zulassen, und Brandschutz- sowie Sicherheitsauflagen müssen erfüllt sein. Gewerbliche Vermietung erfordert zudem eine entsprechende Gewerbeberechtigung.

Steuerlich müssen Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung korrekt versteuert werden. Die Tourismusabgabe ist ebenfalls abzuführen.

Was dürfen Airbnb-Gastgeber nicht tun?

Die Regeln für Wiener Gastgeber sind streng. Wer sie missachtet, riskiert empfindliche Strafen.

Was disqualifiziert Sie für Airbnb?

  • Dauerhafte Aufgabe des Wohnsitzes für touristische Vermietung
  • Vermietung in Wohnzonen ohne Ausnahmebewilligung über 90 Tage hinaus
  • Gewerbliche Vermietung ohne entsprechende Genehmigung
  • Umwandlung ganzer Wohnhäuser in Beherbergungsstätten in Wohnzonen

Seit 2018 gilt in Wien: Vermietung ist nur bei Hauptwohnung oder gewerblicher Genehmigung erlaubt. Die Novelle ab 2024 verschärft diese Anforderungen weiter.

Ein konkretes Beispiel

Ganze Häuser werden zunehmend zu Airbnb-Hotels umgewandelt – ein Trend, der in der Thaliastraße 130 in Ottakring sichtbar wird. Die Stadt Wien reagiert darauf mit strengeren Kontrollen. Betroffene Mieter und Nachbarn berichten von zunehmenden Lärmbelästigungen und verändertem Straßenbild.

Welche Bezirke sollte man in Wien vermeiden?

Wohnzonen sind für dauerhafte touristische Kurzzeitvermietung faktisch tabu. Wer eine Ausnahmebewilligung anstrebt, sollte prüfen, ob die Liegenschaft außerhalb solcher Zonen liegt. Bezirke mit hohem Wohnzonenanteil sind entsprechend schwieriger zu vermieten.

Die Josefstadt etwa – mit nur 12.273 Haushalten, aber vielen Airbnb-Angeboten – steht besonders im Fokus der Behörden. Die Zahl der Airbnb-Wohnungen hat sich seit 2015 fast verdreifacht.

Zeitleiste: Airbnb-Regulierung in Wien

  • : Erste strenge Regeln für Kurzzeitvermietung eingeführt
  • : Beschluss der Bauordnungsnovelle
  • : Inkrafttreten der 90-Tage-Regel
  • : Grüne fordern weitere Verschärfungen

Bestätigt vs. Unklar

Bestätigte Fakten

  • 90-Tage-Limit gilt seit 1. Juli 2024
  • Ausnahmebewilligungen max. 5 Jahre
  • Mindestens 80% Wohnnutzfläche für Ausnahmen
  • Max. 50% touristische Nutzung pro Gebäude
  • 14.000 Wohnungen auf Airbnb in Wien

Unklare Punkte

  • Exakte Umsetzung der 80/20-Regel in der Praxis
  • Bezirksspezifische Unterschiede 2025
  • Aktuelle Bewilligungszahlen der MA 6

Stimmen zum Thema

Die SPÖ sieht zu, wie immer mehr Wohnungen verloren gehen. Wohnungen sind keine Hotelzimmer.

— Judith Pühringer, Grüne Parteichefin

Wer dauerhaft vermieten will, braucht eine Genehmigung – sonst drohen Strafen. Die Regulierung trifft vor allem jene, die das System ausnutzen.

— Airbnb Hilfezentrum, offizielle Richtlinien

Fazit: Wiener Gastgeber müssen sich seit Juli 2024 an klare Regeln halten: 90 Tage Maximum, 50% Gebäudequote und Ausnahmebewilligungen für längere Vermietung. Die MA 6 ahndet Verstöße konsequent – wer ohne Genehmigung vermietet, riskiert Strafen und Nachzahlungen.

Verwandte Beiträge: Umzug Wien – Kosten, Firmen, Tipps & Genehmigungen · Hauptbücherei Wien – Adresse, Öffnungszeiten und Angebote

Weitere Quellen

arbio.com, sunset.immo, youtube.com, heute.at, easybnb.at

Häufig gestellte Fragen

Ist Airbnb Wien verboten?

Nein, Airbnb ist nicht verboten. Ohne Genehmigung sind aber maximal 90 Tage pro Jahr erlaubt. Wer darüber hinaus vermieten möchte, benötigt eine Ausnahmebewilligung.

Was sind Airbnb Regeln Hauptbahnhof?

In der Nähe des Hauptbahnhofs (10. Bezirk) gelten die gleichen Wiener Regeln: 90-Tage-Limit, Gebäudequote und die Regelungen zu Wohnzonen. Die Lage ist nicht automatisch besser oder schlechter gestellt.

Airbnb Wien 2. Bezirk erlaubt?

Der 2. Bezirk (Leopoldstadt) unterliegt denselben Regeln wie ganz Wien: 90 Tage Maximum, Genehmigungspflicht bei Überschreitung. Zentrumsnahe Lagen sind besonders nachgefragt.

Airbnb Wien 3. Bezirk Tipps

Der 3. Bezirk (Landstraße) bietet eine gute Balance zwischen Zentrumsnähe und Erschwinglichkeit. Achten Sie auf die Zonen-Einstufung Ihrer Liegenschaft vor der Vermietung.

Wie melde ich Airbnb-Angebot Wien?

Vermieter müssen ihre Ferienwohnung bei der zuständigen Behörde (MA 6) registrieren. Für Kurzzeitvermietung über Plattformen gelten die 90-Tage-Regel und ggf. Bewilligungspflicht.

Steuern bei Airbnb Wien?

Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig. Zusätzlich ist die Tourismusabgabe korrekt abzuführen. Gewerbliche Vermieter brauchen eine entsprechende Gewerbeberechtigung.